ประสบการณ์ซื้อคอนโดมือสอง ตั้งแต่ต้นจนจบค่ะ

เป็นประสบการณ์การซื้อคอนโดครั้งแรก นำมาเล่าสู่กันฟังเพื่อเป็นประโยชน์ค่ะ
เริ่มกันเลยนะคะ

ช่วงที่ 1 : หาข้อมูลและเป้าหมาย (ผู้เกี่ยวข้อง>ตัวเราเอง)
อยากจะได้คอนโดซักห้องสำหรับอยู่เอง เราเริ่มจากหาทางอินเตอร์เน็ตนี่แหละค่ะ
โดยเริ่มจากไปตามเว็บที่ประกาศขาย เช่น
www.prakard.com
www.bestbuycondo.com
www.thaiproperty.in.th
www.ddproperty.com
เป็นต้น

ถ้าเจอที่ถูกใจแล้ว แนะนำให้โทรไปตามเบอร์ที่โพสไว้เลยค่ะ เพื่อความรวดเร็ว
เพราะบางทำเลเป็นที่ต้องการมาก ผู้ขายอาจโพสไว้ได้ไม่ถึงสัปดาห์ก็มีคนจองแล้ว
ถ้าเราโทรไปถามแล้วยังไม่ขาย ก็สอบถามข้อมูลเบื้องต้นที่ต้องการและขอเข้าชมห้องจริง
ส่วนเรื่องราคา แนะนำว่าให้สืบมาก่อนด้วยนะคะ ว่าค่าประเมินโดยคร่าวๆจะได้เท่าไหร่
และคนส่วนใหญ่เขาขายที่ราคาเท่าไหร่ อาจจะบวกลบตามทำเลของแต่ละห้อง
ส่วนมากที่โพสขายไว้ทางอินเตอร์เน็ตมักะเป็นการขายผ่านนายหน้า ราคาเขาก็จะบวกมาอีกนิดหน่อย
ก็ต้องทำใจค่ะ T-T (คิดแง่ดีไว้ว่าจะมีคนช่วยอำนวยความสะดวกให้เรา ^ ^" )

เสริมอีกนิด นอกจากดูห้องแล้วต้องดูสภาพรอบๆด้วยนะคะ ทั้งภายในตึกในส่วนอื่นๆ
นิติบุคคล ส่วนกลาง สภาวะแวดล้อมโดยรวมในแต่ละเวลา เช้า กลางวัน เย็น ค่ำ

ก็เราจะซื้อไว้อยู่นี่คะก็ต้องสำรวจกันนิด อิอิ แต่ถ้าซื้อไว้ขายอาจไม่ต้องละเอียดเท่านี้ค่ะ

ในระหว่างที่เราหาเป้าหมายอยู่นี่ อย่าลืมหาข้อมูลการกู้ของแต่ละธนาคารไปด้วยนะคะ
เช่น ธนาคาร A ปล่อยเงินให้สูง แต่ดอกเบี้ยก็สูง , ธนาคาร B ปล่อยเงินให้ 70% แต่ดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น
หรือ อาจจะลองไปถามธนาคารแล้วทำการ pre-approve ก่อน ว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไหร่ค่ะ
โดยส่วนตัวเราไม่ได้ทำ pre-approve อ่ะค่ะ แต่เนื่องจากมีสวัสดิการของบริษัทที่ดิวกับทางธนาคารไว้
จึงทราบอยู่แล้วค่ะว่ากู้ได้เต็มแน่ๆ ^0^ 
ช่วงที่ 2 : ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (ผู้เกี่ยวข้อง>มีผู้จะซื้อ(เรา)และผู้จะขาย อาจมีนายหน้ามาคอยอำนวยความสะดวก)
เมื่อเราเจอเป้าหมายที่ถูกใจแล้ว ก็ให้นัดทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ซึ่งในสัญญาจะระบุ
1) ชื่อ-ที่อยู่ของผู้จะขาย และผู้จะซื้อ
2) รายละเอียดของห้องที่จะซื้อจะขาย (ตรงนี้ให้ตรวจดูเลขที่โฉนดกับพื้นที่ห้องให้ตรงตามด้วยนะคะ)
3) ราคาขายตามที่ตกลงไว้ สมมติว่าราคาที่ตกลงกันเป็น 2 ล้านบาท
4) ระบุเงินมัดจำ ที่เราจะต้องจ่ายวันทำสัญญาฉบับนี้ สมมติเป็น มัดจำ 20,000 บาท
5) ส่วนเงินที่เหลือที่เราจะต้องชำระในวันโอน 2,000,000 - 20,000 = 1,980,000 บาท
7) จะมีการระบุว่าจะต้องทำการโอนภายในวันที่เท่าไหร่ ซึ่งปกติจะกำหนดเป็นอีก 1 เดือนถัดจากที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้ค่ะ
ถ้ากลัวดำเนินการเรื่องยื่นกู้ไม่ทันอาจผ่อนผันได้ แต่เพื่อความสบายใจแนะนำว่าตกลงระยะเวลากันดีๆและเขียนไปในสัญญาเลยค่ะ

เอกสารที่ต้องใช้ในการทำสัญญานี้มี
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ

หลังจากทำสัญญาแล้วเอกสารที่เราควรจะได้คือ
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ
- สำเนาโฉนดห้อง
- สัญญาจะซื้อจะขาย (เราและคนขายจะมีคนละ 1 ชุด)
ช่วงที่ 3 : ยื่นเรื่องกู้กับทางธนาคาร (ผู้เกี่ยวข้อง>เรากับธนาคาร)
จากช่วงที่ 1 ที่เราได้หาข้อมูลมาแล้ว ว่าเราเลือกจะยื่นกู้กับธนาคารไหน
ก็ตรงนำเอกสารไปยื่นขอกู้เลยค่ะ (เอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดเราต้องรู้และเตรียมไว้ตั้งแต่ตอนช่วงที่ 1 แล้วค่ะ)
เอกสารพื้นฐานสำหรับยื่นกู้
- สำเนาบัตรประชาชนของเรา
- สำเนาทะเบียนบ้านของเรา
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาโฉนดห้อง
- หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท
- slip เงินเดือน 3 เดือนย้อนหลัง

เมื่อเราทำการยื่นเรื่องกู้แล้ว ขั้นต่อไปจะมีบริษัทประเมินติดต่อเรามาเพื่อทำการประเมินราคาห้องที่เราจะซื้อค่ะ
ระยะเวลาตรงนี้ จากที่สอบถามมาประมาณ 1-2 สัปดาห์ และรอผลการอนุมัติ อีกเกือบเดือน
แต่เรายื่นกับธนาคาร ธอส. ค่ะ มี สินเชื่อ Fast Track จึงค่อยข้างเร็ว อนุมัติภายใน 1 สัปดาห์

เมื่อธนาคารแจ้งผลอนุมัติเงินกู้แล้วให้เราโทรไปแจ้งกับผู้จะขายด้วยค่ะ
เพื่อที่ว่าผู้จะขายจะได้ดำเนินการปลดหนี้กับทางธนาคารเก่า (กรณีห้องยังถูกจำนองกับธนาคารอยู่)

หมายเหตุ
สมมติว่าธนาคารปล่อยเงินกู้ 90% ความหมายคือ 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน(ราคาไหนต่ำกว่าจะอิงจากราคานั้น)
ถ้าต้องการให้ได้โอกาสกู้เงินได้สูง ตอนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะเขียนเกินราคาจริง
เช่น ขายจริง 2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2 ล้าน (1,800,000)
ถ้าขายจริง 2 ล้าน อาจจะเขียนว่า ขาย 2.2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2.2 ล้าน (1,980,000)
ทำให้เราต้องหาเงินก้อนน้อยลงอีกตั้ง 180,000 บาท
(แต่ถ้าให้ดีควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนคิดจะซื้อค่ะ ควรมีเงินก้อนอย่างน้อย 30% ของราคาขาย)
แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคา 2 ล้าน ก็มีค่าเท่าเดิมค่ะ เพราะต้องอิงราคาประเมิน

หมายเหตุสอง
บางทีทางธนาคารอาจจะเสนอให้ทำประกันวงเงินกู้ค่ะ ตรงนี้แล้วแต่เราจะพิจารณาค่ะ
ส่วนเราเลือกทำเพื่อลดความเสี่ยงค่ะ กู้ 30 ปี ทำประกันไว้ 10 ปี (และเลือกทำ 80% ของวงเงินค่ะ)
เหตุผล คือ เราตั้งใจว่าอีกซัก 5-6 ปี อาจจะขายคอนโดนี้เพื่อซื้อบ้านต่อไปค่ะ จึงประกันไว้แค่ 10 ปี
เคยได้ยินบางคนแนะนำว่า ให้ประกันระยะสั้นแล้วต่อประกันเอาถูกกว่า ตรงนี้เราขอค้านค่ะ
ลองศึกษาดีๆจะเข้าใจค่ะว่าเป็นยังไง ส่วนรายละเอียดอธิบายยาวนิดนึง ยังไงขอข้ามไปก่อนนะคะ
ช่วงที่ 4 : ทำสัญญากู้ (ผู้เกี่ยวข้อง>เรากับธนาคาร)
ไปเซ็นต์สัญญากู้ค่ะ ในกรณีเงินกู้เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียม 0.01% ของวงเงินกู้นะคะ
แล้วก่อนที่จะไปเซ็นต์กู้ที่ธนาคารให้โทรไปนัดวันโอนกับทางคนขายว่าจะโอนกันวันไหน ณ กรมที่ดินเขตไหนค่ะ
เนื่องจากจะมีเขียนในสัญญากู้ค่ะ วันทำสัญญานี้ไม่มีอะไรค่ะ ชิวๆ
เป็นหนี้ซะแล้วเรา ^^ แต่เราจะเริ่มจ่ายงวดแรกให้ธนาคาร นับจากวันโอนไป 30 วันค่ะ 
ช่วงที่ 5 (ช่วงสุดท้ายแล้วค่ะ) : การโอน ณ กรมที่ดิน
(ผู้เกี่ยวข้อง>เรา, เจ้าหน้าที่ธนาคารที่เรายื่นกู้, ผู้ขาย, เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งคนขาย)

พอถึงวันนัดโอน เราก็ไปที่กรมที่ดินเขตที่นัดกันไว้ ไปถึงก็มองหาเจ้าหน้าที่ธนาคารของเราก่อนเลย
พอเจอแล้ว เขาก็จะเอาเอกสารการมาให้เราเซ็นต์ ส่วนฝั่งผู้ขายก็เช่นกันค่ะเจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายก็จะมีเอกสารให้เซ็นต์
หลังจากนั้นก็รอคิวค่ะ

เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเรียกไปเซ็นต์เอกสารและผู้ขายต้องเสียภาษีรายได้ก่อนค่ะ
จากนั้นก็ทำตามเจ้าหน้าที่แนะนำ (ขอโทษจริงๆค่ะ ตรงนี้จำรายละเอียดไม่ได้ (ตายตอนจบซะงั้นเรา) )
ตอนนี้เช็คเงินกู้เราจะอยู่ที่เจ้าหน้าที่ธนาคารเรานะคะ เราจะไม่ได้ถือเช็คเลยค่ะ

.......
อ้อเล่าข้ามไปนิดนึงตอนที่เซ็นต์สัญญากู้เงินกับธนาคารค่ะ เจ้าหน้าที่ธนาคารจะถามเราว่าจะแยกเช็คมั๊ย
คือ สมมติเรากู้ได้ 1.8 ล้านนะคะ (ราคาขาย 2 ล้าน)
ณ ปัจจุบัน คนขายติดจำนองอยู่ 1 ล้านกับธนาคารที่ผู้ขายไปจำนองไว้ (ตรงนี้ต้องถามทางผู้ขายค่ะ)
เราอาจจะแยกเช็คดังนี้ค่ะ
ใบที่1 เช็ค 1 ล้านบาท ลงชื่อผู้รับเป็นธนาคารฝั่งผู้ขาย
ใบที่ 2 เช็ค 8 แสนบาท ลงชื่อเรา (เวลาจ่ายเซ็นต์กำกับหลังเอาค่ะ)
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ฝั่งผู้ขายค่ะ เราไม่เกี่ยว
อ้อ อีก 180,000 ส่วนต่างนั้น อาจจะถือเงินสดไปจ่ายเพิ่ม แต่เราแนะนำให้ไปซื้อเช็คเงินสดอีก 1 ใบ ค่ะ (20,000 จ่ายเป็นค่ามัดจำไปแล้ว)
ครบ 2 ล้านแล้วนะคะ
.......

ต่อค่ะ เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายจะนำโฉนดฉบับจริงมาให้แล้วก็เอาให้เจ้าหน้าที่เพื่อไปพิมพ์เปลี่ยนเป็นชื่อเราค่ะ
เมื่อเราเซ็นต์เอกสารการโอนเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นคนจ่ายเช็คให้ธนาคารฝั่งผู้ขายเองค่ะ
ส่วนเช็คใบที่ 2 ก็จะเอามาให้เราแล้วเราเซ้นต์กำกับหลังแล้วมอบให้ผู้ขายพร้อมเช็คเงินสดอีกใบที่เราเตรียมมาค่ะ
ขั้นตอนวันนี้เราต้องจ่ายค่าจ้างให้เจ้าหน้าที่ธนาคารเราด้วยค่ะ เราจ่าย 700 บาทค่ะ

สรุปนะคะ
เมื่อโอนเสร็จเรียบร้อย เอกสารที่เราจะได้มี
- สัญญาซื้อขาย (ธนาคารเราจะขอสำเนาไว้ 1 ชุด)
- สำเนาโฉนดห้อง (ธนาคารจะเก็บตัวจริงไป)
- กุญแจห้อง การ์ด etc. ของห้องเราอ่ะค่ะ (ผู้ขายมอบให้เรา)

จบค่ะ

เหนื่อยจังเลยค่ะ อาจมีตกหล่นไปบ้างขออภัยด้วยนะคะ
หรือถ้าท่านใดจะเสริมตรงประสบการณ์ช่วงไหนก็แนะนำเลยค่ะ
เพื่อเป็นความรู้ให้กับคนที่จะซื้อคอนโดหรือบ้านมือสองค่ะ

^0^
ขอเสริมหน่อยครับ การดูคอนโดมือสองนอกจากดูตาม จขกท แล้ว
สิ่งที่ต้องครวดูแต่คนโดยมากไม่คิดถึง
  1.งบดุลและงบกำไรขาดทุนของคอนโดซึ่งจะติดไว้ในบอร์ดดูเน้นๆว่ามีเงินเหลือ ส่วนกลางอยู่เท่าไร ค่าส่วนกลางและเดือนพอจ่ายไหม บางคอนโดคนซื้อพร้อมเป็นหนี้ส่วนกลางที่ติดลบอยู่ก็มี ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการบริหารของนิติครับ
   2.เปรียบเทียบราคาขายตอนเปิดโครงการจะนานแค่ไหนก็แล้วแต่กับราคาปัจจุบัน ถ้าคอนโดไหนราคายิ่งอยู่ยิ่งลงอย่าไปซื้อนั่นหมายความว่าคุณจะขาดทุนในอนาคต ถ้าขายออกถ้ายิ่งอยู่ยิ่งขึ้นอันนี้ค่อยเอามาพิจารณาครับ 

http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/2009/11/R8575985/R8575985.html