สัญญามาตรฐาน

สัญญามาตรฐาน

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด
สัญญาซื้อขายห้องชุด
หนังสือจองบ้านและที่ดิน (โครงการบ้านจัดสรร)
หนังสือจองห้องชุด (โครงการ)
หนังสือสัญญาการเช่า (ทั่วไป)
สัญญาเช่าที่ดิน
หนังสือสัญญาขอเช่าอาคารเพื่อทำธุรกิจ
สัญญาเช่าเครื่องเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ในห้องพัก
สัญญาว่าจ้างก่อสร้างอาคาร

สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

 สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

เมื่อคุณตัดสินใจจะซื้อคอนโดมิเนียม สิ่งที่คุณควรคำนึงถึงก็คงหนีไม่พ้นเรื่อง ทำเล, งบประมาณ และขนาดพื้นที่ของห้องที่คุณต้องการซื้อ หลายท่านอาจจะเลือกคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน บางท่านเลือกใกล้สถานศึกษา ตลอดไปจนถึงห้างสรรพสินค้า หรือ โรงพยาบาล สำหรับงบประมาณนั้นโดยปกติแล้วก็ขึ้นอยู่กับราคาของทำเล ที่ดิน การก่อสร้าง และสิ่งอำนวยความสะดวก ข้อพิจารณาเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการจะซื้อคอนโด อย่างไรก็ตามการตรวจสอบรายละเอียดของตัวอาคาร และเรื่องเอกสารต่างๆ ก็เป็นสิ่งที่คุณไม่ควรที่จะละเลย นอกเหนือไปจากทำเล และ งบประมาณ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของตัวคุณเอง
สิ่งที่คุณควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม

1. ขนาดพื้นที่

ถ้าคุณให้ความสำคัญกับขนาดพื้นที่ห้องมาก คุณก็ควรจะนำตลับเมตรไปวัดด้วยตัวคุณเองเลย ว่าตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ เมื่อคุณทราบขนาดพื้นที่ที่ถูกต้องแล้ว คุณก็ยังสามารถนำมาคำนวณเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรได้อีกด้วย

2. ที่จอดรถ

คุณควรตรวจสอบดูว่าพื้นที่ ที่จอดรถของคอนโดมิเนียมนั้นๆ มีเพียงพอกับจำนวนยูนิตทั้งหมดหรือไม่

3. การก่อสร้าง

คุณอาจจะสอบถามจากบริษัทที่ดูแลคอนโดมิเนียมได้ ว่าวัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงไร เป็นวัสดุชนิดไหน นอกจากนี้วัสดุที่กั้นห้องมีความหนามากน้อยเพียงไร มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนห้องดังไหม หรือห้องที่อยู่เหนือคุณขึ้นไป มีเสียงดังรึเปล่า ในกรณีที่มีการเดินแรงๆ

4. ระบบสาธรณูปโภค และ รักษาความปลอดภัย

ทั้ง 2 เรื่องที่กล่าวมานี้ มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่จะเข้าอยู่อาศัย ระบบน้ำไฟ เป็นอย่างไร ในกรณีที่อยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงเพียงพอหรือไม่ หากเกิดไฟดับ มีระบบไฟฉุกเฉินเพียงพอหรือไม่ การรักษาความปลอดภัย มียามตลอด 24 ชม. ระบบการจัดเก็บขยะ การจัดและรับส่งไปรษณีย์ ตรวจสอบว่ามีการติดตั้งเครื่องตรวจควัน (smoke detector) หัวฉีดน้ำ (spinkle) ในตัวอาคารและห้อง บันไดหนีไฟมีขนาดได้มาตรฐาน หรือไม่ นอกจากนี้ ตรวจสอบดูว่าลิฟท์โดยสาร มีเพียงพอกับจำนวนคนที่พักอยู่หรือไม่ เวลาการเปิดปิดลิฟท์เป็นอย่างไร

5. สัญญา

โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อทั่วๆ ไปจะละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมากและเป็นตัวบทกฎหมายส่วนใหญ่ หากจะให้ดีคุณควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำ เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณจะได้รับหรือเสีย ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมินเนียมที่คุณซื้อแล้ว เกิดเพลิงไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ เพียงใด

6. ทำเลของห้อง

ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมที่จะคิดไปว่า ห้องที่คุณเลือกแล้วนั้น นอกจากวิวทิวทัศน์ดีแล้ว แต่แสงแดดที่ส่องเข้าห้องคุณมีผลกระทบกับคุณหรือไม่ บางคนไม่ชอบที่จะให้แดดส่องเข้าห้องในตอนบ่าย เพราะจะทำให้ห้องของคุณร้อนมาก หรือห้องบางคนไม่มีแสงเข้าเลยทั้งช่วงเช้าและบ่าย

7. อายุ

หลายคนอาจจะสงสัยว่า อายุมีอิทธิพลกับการเลือกคอนโดมิเนียมได้อย่างไร ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ lifesytle ของผู้เข้าอยู่เป็นสำคัญ คอนโดมิเนียมที่คุณสนใจอยู่นั้น ผู้เข้าอาศัยอาจจะเป็นวัยรุ่นซะเป็นส่วนใหญ่ หากคุณมีครอบครัว หรือ คุณต้องการความเงียบสงบ ชุมชนนั้นเหมาะกับคุณหรือไม่ คุณจะสามารถปรับตัวให้เข้ากับชุมชนได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดมิเนียม ก็เป็นชุมชนเล็กๆ ของคุณ เช่นเพื่อนห้องที่ติดกัน

8. ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม

ระเบียบข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามเราควรที่จะรู้ถึงข้อควรปฎิบัติและข้อห้ามเหล่านั้นด้วย โดยทั่วๆ ไปแล้ว บางคอนโดมิเนียมจะไม่อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยง ประเภท สุนัข หรือ แมว มาเลี้ยง บางสถานที่ไม่อนุญาตให้ทำอาหารภายในห้อง โดยใช้เตาแก๊ส บางแห่งไม่อนุณาตให้ขนของ หรือต่อเติม ห้องในวันเสาร์และอาทิตย์

9. นิติบุคคลอาคารชุด

คงจะเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ว่า ทุกคอนโดมิเนียมจะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุด และ คุณก็ควรที่จะต้องทราบถึงระเบียบต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่ ต่อเดือน คอนโดมิเนียมบางแห่งราคาถูก แต่อาจจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง (ค่าส่วนกลางเป็นเงินที่เจ้าของ ทุกห้องจะต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะนำเงินเหล่านี้ไปใช้จ่ายในการบริหาร และ บริการในส่วนต่างๆ ที่เป็นส่วนกลาง เช่น เงินเดือนยาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ค่าไฟฟ้าของลิฟท์ ค่าบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง)

http://www.homedd.com/HomeddWeb/homedd/A_condo/frontweb/tips_condo1.jsp

ประสบการณ์ซื้อคอนโดมือสอง ตั้งแต่ต้นจนจบค่ะ

เป็นประสบการณ์การซื้อคอนโดครั้งแรก นำมาเล่าสู่กันฟังเพื่อเป็นประโยชน์ค่ะ
เริ่มกันเลยนะคะ

ช่วงที่ 1 : หาข้อมูลและเป้าหมาย (ผู้เกี่ยวข้อง>ตัวเราเอง)
อยากจะได้คอนโดซักห้องสำหรับอยู่เอง เราเริ่มจากหาทางอินเตอร์เน็ตนี่แหละค่ะ
โดยเริ่มจากไปตามเว็บที่ประกาศขาย เช่น
www.prakard.com
www.bestbuycondo.com
www.thaiproperty.in.th
www.ddproperty.com
เป็นต้น

ถ้าเจอที่ถูกใจแล้ว แนะนำให้โทรไปตามเบอร์ที่โพสไว้เลยค่ะ เพื่อความรวดเร็ว
เพราะบางทำเลเป็นที่ต้องการมาก ผู้ขายอาจโพสไว้ได้ไม่ถึงสัปดาห์ก็มีคนจองแล้ว
ถ้าเราโทรไปถามแล้วยังไม่ขาย ก็สอบถามข้อมูลเบื้องต้นที่ต้องการและขอเข้าชมห้องจริง
ส่วนเรื่องราคา แนะนำว่าให้สืบมาก่อนด้วยนะคะ ว่าค่าประเมินโดยคร่าวๆจะได้เท่าไหร่
และคนส่วนใหญ่เขาขายที่ราคาเท่าไหร่ อาจจะบวกลบตามทำเลของแต่ละห้อง
ส่วนมากที่โพสขายไว้ทางอินเตอร์เน็ตมักะเป็นการขายผ่านนายหน้า ราคาเขาก็จะบวกมาอีกนิดหน่อย
ก็ต้องทำใจค่ะ T-T (คิดแง่ดีไว้ว่าจะมีคนช่วยอำนวยความสะดวกให้เรา ^ ^" )

เสริมอีกนิด นอกจากดูห้องแล้วต้องดูสภาพรอบๆด้วยนะคะ ทั้งภายในตึกในส่วนอื่นๆ
นิติบุคคล ส่วนกลาง สภาวะแวดล้อมโดยรวมในแต่ละเวลา เช้า กลางวัน เย็น ค่ำ

ก็เราจะซื้อไว้อยู่นี่คะก็ต้องสำรวจกันนิด อิอิ แต่ถ้าซื้อไว้ขายอาจไม่ต้องละเอียดเท่านี้ค่ะ

ในระหว่างที่เราหาเป้าหมายอยู่นี่ อย่าลืมหาข้อมูลการกู้ของแต่ละธนาคารไปด้วยนะคะ
เช่น ธนาคาร A ปล่อยเงินให้สูง แต่ดอกเบี้ยก็สูง , ธนาคาร B ปล่อยเงินให้ 70% แต่ดอกเบี้ยต่ำ เป็นต้น
หรือ อาจจะลองไปถามธนาคารแล้วทำการ pre-approve ก่อน ว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไหร่ค่ะ
โดยส่วนตัวเราไม่ได้ทำ pre-approve อ่ะค่ะ แต่เนื่องจากมีสวัสดิการของบริษัทที่ดิวกับทางธนาคารไว้
จึงทราบอยู่แล้วค่ะว่ากู้ได้เต็มแน่ๆ ^0^ 
ช่วงที่ 2 : ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (ผู้เกี่ยวข้อง>มีผู้จะซื้อ(เรา)และผู้จะขาย อาจมีนายหน้ามาคอยอำนวยความสะดวก)
เมื่อเราเจอเป้าหมายที่ถูกใจแล้ว ก็ให้นัดทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ซึ่งในสัญญาจะระบุ
1) ชื่อ-ที่อยู่ของผู้จะขาย และผู้จะซื้อ
2) รายละเอียดของห้องที่จะซื้อจะขาย (ตรงนี้ให้ตรวจดูเลขที่โฉนดกับพื้นที่ห้องให้ตรงตามด้วยนะคะ)
3) ราคาขายตามที่ตกลงไว้ สมมติว่าราคาที่ตกลงกันเป็น 2 ล้านบาท
4) ระบุเงินมัดจำ ที่เราจะต้องจ่ายวันทำสัญญาฉบับนี้ สมมติเป็น มัดจำ 20,000 บาท
5) ส่วนเงินที่เหลือที่เราจะต้องชำระในวันโอน 2,000,000 - 20,000 = 1,980,000 บาท
7) จะมีการระบุว่าจะต้องทำการโอนภายในวันที่เท่าไหร่ ซึ่งปกติจะกำหนดเป็นอีก 1 เดือนถัดจากที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้ค่ะ
ถ้ากลัวดำเนินการเรื่องยื่นกู้ไม่ทันอาจผ่อนผันได้ แต่เพื่อความสบายใจแนะนำว่าตกลงระยะเวลากันดีๆและเขียนไปในสัญญาเลยค่ะ

เอกสารที่ต้องใช้ในการทำสัญญานี้มี
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ

หลังจากทำสัญญาแล้วเอกสารที่เราควรจะได้คือ
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ
- สำเนาโฉนดห้อง
- สัญญาจะซื้อจะขาย (เราและคนขายจะมีคนละ 1 ชุด)
ช่วงที่ 3 : ยื่นเรื่องกู้กับทางธนาคาร (ผู้เกี่ยวข้อง>เรากับธนาคาร)
จากช่วงที่ 1 ที่เราได้หาข้อมูลมาแล้ว ว่าเราเลือกจะยื่นกู้กับธนาคารไหน
ก็ตรงนำเอกสารไปยื่นขอกู้เลยค่ะ (เอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดเราต้องรู้และเตรียมไว้ตั้งแต่ตอนช่วงที่ 1 แล้วค่ะ)
เอกสารพื้นฐานสำหรับยื่นกู้
- สำเนาบัตรประชาชนของเรา
- สำเนาทะเบียนบ้านของเรา
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
- สำเนาโฉนดห้อง
- หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท
- slip เงินเดือน 3 เดือนย้อนหลัง

เมื่อเราทำการยื่นเรื่องกู้แล้ว ขั้นต่อไปจะมีบริษัทประเมินติดต่อเรามาเพื่อทำการประเมินราคาห้องที่เราจะซื้อค่ะ
ระยะเวลาตรงนี้ จากที่สอบถามมาประมาณ 1-2 สัปดาห์ และรอผลการอนุมัติ อีกเกือบเดือน
แต่เรายื่นกับธนาคาร ธอส. ค่ะ มี สินเชื่อ Fast Track จึงค่อยข้างเร็ว อนุมัติภายใน 1 สัปดาห์

เมื่อธนาคารแจ้งผลอนุมัติเงินกู้แล้วให้เราโทรไปแจ้งกับผู้จะขายด้วยค่ะ
เพื่อที่ว่าผู้จะขายจะได้ดำเนินการปลดหนี้กับทางธนาคารเก่า (กรณีห้องยังถูกจำนองกับธนาคารอยู่)

หมายเหตุ
สมมติว่าธนาคารปล่อยเงินกู้ 90% ความหมายคือ 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน(ราคาไหนต่ำกว่าจะอิงจากราคานั้น)
ถ้าต้องการให้ได้โอกาสกู้เงินได้สูง ตอนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะเขียนเกินราคาจริง
เช่น ขายจริง 2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2 ล้าน (1,800,000)
ถ้าขายจริง 2 ล้าน อาจจะเขียนว่า ขาย 2.2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2.2 ล้าน (1,980,000)
ทำให้เราต้องหาเงินก้อนน้อยลงอีกตั้ง 180,000 บาท
(แต่ถ้าให้ดีควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนคิดจะซื้อค่ะ ควรมีเงินก้อนอย่างน้อย 30% ของราคาขาย)
แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคา 2 ล้าน ก็มีค่าเท่าเดิมค่ะ เพราะต้องอิงราคาประเมิน

หมายเหตุสอง
บางทีทางธนาคารอาจจะเสนอให้ทำประกันวงเงินกู้ค่ะ ตรงนี้แล้วแต่เราจะพิจารณาค่ะ
ส่วนเราเลือกทำเพื่อลดความเสี่ยงค่ะ กู้ 30 ปี ทำประกันไว้ 10 ปี (และเลือกทำ 80% ของวงเงินค่ะ)
เหตุผล คือ เราตั้งใจว่าอีกซัก 5-6 ปี อาจจะขายคอนโดนี้เพื่อซื้อบ้านต่อไปค่ะ จึงประกันไว้แค่ 10 ปี
เคยได้ยินบางคนแนะนำว่า ให้ประกันระยะสั้นแล้วต่อประกันเอาถูกกว่า ตรงนี้เราขอค้านค่ะ
ลองศึกษาดีๆจะเข้าใจค่ะว่าเป็นยังไง ส่วนรายละเอียดอธิบายยาวนิดนึง ยังไงขอข้ามไปก่อนนะคะ
ช่วงที่ 4 : ทำสัญญากู้ (ผู้เกี่ยวข้อง>เรากับธนาคาร)
ไปเซ็นต์สัญญากู้ค่ะ ในกรณีเงินกู้เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียม 0.01% ของวงเงินกู้นะคะ
แล้วก่อนที่จะไปเซ็นต์กู้ที่ธนาคารให้โทรไปนัดวันโอนกับทางคนขายว่าจะโอนกันวันไหน ณ กรมที่ดินเขตไหนค่ะ
เนื่องจากจะมีเขียนในสัญญากู้ค่ะ วันทำสัญญานี้ไม่มีอะไรค่ะ ชิวๆ
เป็นหนี้ซะแล้วเรา ^^ แต่เราจะเริ่มจ่ายงวดแรกให้ธนาคาร นับจากวันโอนไป 30 วันค่ะ 
ช่วงที่ 5 (ช่วงสุดท้ายแล้วค่ะ) : การโอน ณ กรมที่ดิน
(ผู้เกี่ยวข้อง>เรา, เจ้าหน้าที่ธนาคารที่เรายื่นกู้, ผู้ขาย, เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งคนขาย)

พอถึงวันนัดโอน เราก็ไปที่กรมที่ดินเขตที่นัดกันไว้ ไปถึงก็มองหาเจ้าหน้าที่ธนาคารของเราก่อนเลย
พอเจอแล้ว เขาก็จะเอาเอกสารการมาให้เราเซ็นต์ ส่วนฝั่งผู้ขายก็เช่นกันค่ะเจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายก็จะมีเอกสารให้เซ็นต์
หลังจากนั้นก็รอคิวค่ะ

เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเรียกไปเซ็นต์เอกสารและผู้ขายต้องเสียภาษีรายได้ก่อนค่ะ
จากนั้นก็ทำตามเจ้าหน้าที่แนะนำ (ขอโทษจริงๆค่ะ ตรงนี้จำรายละเอียดไม่ได้ (ตายตอนจบซะงั้นเรา) )
ตอนนี้เช็คเงินกู้เราจะอยู่ที่เจ้าหน้าที่ธนาคารเรานะคะ เราจะไม่ได้ถือเช็คเลยค่ะ

.......
อ้อเล่าข้ามไปนิดนึงตอนที่เซ็นต์สัญญากู้เงินกับธนาคารค่ะ เจ้าหน้าที่ธนาคารจะถามเราว่าจะแยกเช็คมั๊ย
คือ สมมติเรากู้ได้ 1.8 ล้านนะคะ (ราคาขาย 2 ล้าน)
ณ ปัจจุบัน คนขายติดจำนองอยู่ 1 ล้านกับธนาคารที่ผู้ขายไปจำนองไว้ (ตรงนี้ต้องถามทางผู้ขายค่ะ)
เราอาจจะแยกเช็คดังนี้ค่ะ
ใบที่1 เช็ค 1 ล้านบาท ลงชื่อผู้รับเป็นธนาคารฝั่งผู้ขาย
ใบที่ 2 เช็ค 8 แสนบาท ลงชื่อเรา (เวลาจ่ายเซ็นต์กำกับหลังเอาค่ะ)
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ฝั่งผู้ขายค่ะ เราไม่เกี่ยว
อ้อ อีก 180,000 ส่วนต่างนั้น อาจจะถือเงินสดไปจ่ายเพิ่ม แต่เราแนะนำให้ไปซื้อเช็คเงินสดอีก 1 ใบ ค่ะ (20,000 จ่ายเป็นค่ามัดจำไปแล้ว)
ครบ 2 ล้านแล้วนะคะ
.......

ต่อค่ะ เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายจะนำโฉนดฉบับจริงมาให้แล้วก็เอาให้เจ้าหน้าที่เพื่อไปพิมพ์เปลี่ยนเป็นชื่อเราค่ะ
เมื่อเราเซ็นต์เอกสารการโอนเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นคนจ่ายเช็คให้ธนาคารฝั่งผู้ขายเองค่ะ
ส่วนเช็คใบที่ 2 ก็จะเอามาให้เราแล้วเราเซ้นต์กำกับหลังแล้วมอบให้ผู้ขายพร้อมเช็คเงินสดอีกใบที่เราเตรียมมาค่ะ
ขั้นตอนวันนี้เราต้องจ่ายค่าจ้างให้เจ้าหน้าที่ธนาคารเราด้วยค่ะ เราจ่าย 700 บาทค่ะ

สรุปนะคะ
เมื่อโอนเสร็จเรียบร้อย เอกสารที่เราจะได้มี
- สัญญาซื้อขาย (ธนาคารเราจะขอสำเนาไว้ 1 ชุด)
- สำเนาโฉนดห้อง (ธนาคารจะเก็บตัวจริงไป)
- กุญแจห้อง การ์ด etc. ของห้องเราอ่ะค่ะ (ผู้ขายมอบให้เรา)

จบค่ะ

เหนื่อยจังเลยค่ะ อาจมีตกหล่นไปบ้างขออภัยด้วยนะคะ
หรือถ้าท่านใดจะเสริมตรงประสบการณ์ช่วงไหนก็แนะนำเลยค่ะ
เพื่อเป็นความรู้ให้กับคนที่จะซื้อคอนโดหรือบ้านมือสองค่ะ

^0^
ขอเสริมหน่อยครับ การดูคอนโดมือสองนอกจากดูตาม จขกท แล้ว
สิ่งที่ต้องครวดูแต่คนโดยมากไม่คิดถึง
  1.งบดุลและงบกำไรขาดทุนของคอนโดซึ่งจะติดไว้ในบอร์ดดูเน้นๆว่ามีเงินเหลือ ส่วนกลางอยู่เท่าไร ค่าส่วนกลางและเดือนพอจ่ายไหม บางคอนโดคนซื้อพร้อมเป็นหนี้ส่วนกลางที่ติดลบอยู่ก็มี ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการบริหารของนิติครับ
   2.เปรียบเทียบราคาขายตอนเปิดโครงการจะนานแค่ไหนก็แล้วแต่กับราคาปัจจุบัน ถ้าคอนโดไหนราคายิ่งอยู่ยิ่งลงอย่าไปซื้อนั่นหมายความว่าคุณจะขาดทุนในอนาคต ถ้าขายออกถ้ายิ่งอยู่ยิ่งขึ้นอันนี้ค่อยเอามาพิจารณาครับ 

http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/2009/11/R8575985/R8575985.html     

ขั้นตอนและเอกสารการขายคอนโด

ขั้นตอนและเอกสารการขายคอนโด

มีขั้นตอนและการเตรียมเอกสารดังนี้ครับ

ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อ ตกลงใจซื้อขายกันปุ๊บ ผู้ขายกับผู้ซื้อก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน ข้อความก็จะเขียนประมาณว่า ข้าพเจ้านายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่าผู้จะซื้อ และนายงี้ๆ บ้านเลขที่งี้ๆ เรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆ ห้องเลขที่งี้ๆ ชั้นงี้ๆ เนื้อที่งี้ๆ พร้อมส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อะไรก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนภายในวันที่งี้ๆ โดยวางเงินมัดจำไว้จำนวนงี้ๆ มีเงื่อนไขว่า 1.ถ้าผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ 2.กลับกันถ้าถึงวันนัด ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยอมขายก็ต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงิน มัดจำ 3.ค่าใช้จ่ายในการโอนใครเป็นคนออก เสร็จแล้วก็เซ็นชื่อ จ่ายเงินมัดจำกันให้เรียบร้อย
- วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
- เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน
- ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดจนท.ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารดู
- ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่
ผู้ขายจะต้องเคลียร์หนี้ต่างๆค่าน้ำค่าไฟค่า ส่วนกลางที่มีกับนิติบุคคลให้หมด เพื่อขอใบปลอดหนี้ที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากนะครับอย่าลืม ถ้าไม่มีใบนี้จะโอนไม่ได้เลย

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้ซื้อผู้ขาย นัดเจอกันที่สนง.ที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าจนท.ที่ดิน สัญญานี้ต้องใช้แบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ ไว้จะรู้ในวันนั้นเองเหอๆ
ค่าใช้จ่ายต่างๆในวันนั้นจะมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน ปกติ 2%ของราคาประเมิน แต่ช่วงนี้รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01% ถูกโคตรๆ
- ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปเกี่ยเซี๊ยกะคนซื้อ ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย
- ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้เป็นภาระของผู้ซื้อ
- ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท
* ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วย (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

ค่าต่างๆเหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆ

เมื่อทุกอย่างพร้อม คนพร้อม(4ฝ่าย คนซื้อ คนขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ทะเบียนบ้าน (อย่าลืมใบปลอดหนี้) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้ซื้อกะผู้ขายก็จ่ายเงินกัน ธนาคารใหม่กะธนาคารเก่า คนซื้อกะคนขาย ถ้าเงินเยอะก็ซื้อ cashier cheque มา อาจจะเตรียมเงินสดมาเผื่อด้วยนิดหน่อย

ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
- ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)

ปล.ขั้น ตอนที่ 3,4 สามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้นะครับ ทั้งฝั่งคนซื้อคนขาย ถ้ามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางซื้อขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เหนื่อย

จากคุณ : หมาร่าหมาหรอด (C.BUN)